O Registro de Imóveis é um dos pilares do Direito Registral e um tema essencial para quem deseja atuar na área notarial e registral. No Exame Nacional dos Cartórios (ENAC), esse assunto aparece no conteúdo programático, exigindo dos candidatos um conhecimento sólido sobre seus princípios, regras e aplicações.
Neste artigo, vamos explicar o que é o Registro de Imóveis, sua importância dentro do sistema jurídico, como ele pode ser cobrado no ENAC e fornecer dicas para facilitar os estudos. Então, se você está se preparando para o exame, este guia será um grande aliado na sua jornada.
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O Que é o Registro de Imóveis?
O Registro de Imóveis é um sistema de controle e publicidade dos direitos sobre bens imóveis, garantindo segurança jurídica nas transações imobiliárias. No Brasil, sua regulamentação principal está na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), atualizada pela Lei nº 14.382/2022.
Por meio desse registro, são formalizados atos como:
- Transferência de propriedade (compra e venda, doação, herança);
- Instituição de ônus reais (hipotecas, usufrutos, servidões);
- Alterações na situação jurídica do imóvel (desmembramento, unificação, retificação de área).
Sem o devido registro, um imóvel não é considerado formalmente pertencente ao comprador, tornando-se vulnerável a disputas judiciais. Portanto, o registro formaliza os direitos dos proprietários, protege terceiros de fraudes e impede negociações informais que possam gerar conflitos futuros.
Além disso, o Registro de Imóveis é essencial para garantir publicidade aos atos jurídicos, permitindo que qualquer interessado possa consultar a matrícula de um imóvel e verificar sua situação jurídica antes de realizar uma negociação.
Princípios Fundamentais do Registro de Imóveis
O Registro de Imóveis é regido por dezessete princípios registrais, que orientam a atuação dos registradores e garantem a segurança do sistema imobiliário. Cada um desses princípios possui uma função específica e deve ser observado no momento do registro dos atos imobiliários.
Em seguida, explicamos cada um desses princípios de maneira clara e objetiva.
1. Princípio da Reserva de Iniciativa (Rogação ou Instância)
O registrador só pode praticar atos quando solicitados pela parte interessada. Ou seja, ele não pode registrar um título de ofício, exceto nas hipóteses previstas em lei.
2. Princípio da Cindibilidade
Permite que um título seja registrado parcialmente, desde que solicitado pelo interessado.
3. Princípio da Obrigatoriedade
Determina que os atos previstos em lei devem ser registrados, garantindo segurança jurídica. Dessa forma, quem não registra seu título pode perder direitos sobre o imóvel.
4. Princípio da Prioridade e Preferência
Quando um título é protocolado no cartório, recebe um número de prenotação, que define sua prioridade.
5. Princípio da Territorialidade
O registro de um imóvel deve ser feito no cartório da circunscrição territorial onde o bem está localizado.
6. Princípio da Legalidade
O registrador deve analisar se o título apresentado cumpre todos os requisitos legais antes de efetuar o registro.
7. Princípio da Disponibilidade
Ninguém pode transferir mais direitos do que possui.
8. Princípio da Continuidade
O registro deve manter uma cadeia ininterrupta de titularidade.
9. Princípio da Especialidade Objetiva
O imóvel deve estar claramente identificado na matrícula e nos documentos apresentados para registro.
10. Princípio da Especialidade Subjetiva
As partes envolvidas no ato devem ser corretamente identificadas no título e no registro.
11. Princípio da Tipicidade
Apenas os títulos previstos em lei podem ser registrados.
12. Princípio da Concentração
Todos os atos relevantes relacionados a um imóvel devem constar na sua matrícula.
13. Princípio da Titularidade
Somente os oficiais registradores ou funcionários autorizados podem praticar atos de registro.
14. Princípio da Fé Pública
Os atos do cartório possuem presunção de autenticidade até que se prove o contrário.
15. Princípio da Publicidade
As informações do Registro de Imóveis são públicas, garantindo transparência nas relações imobiliárias.
16. Princípio da Desburocratização
O registrador deve buscar meios eficientes para registrar os títulos, reduzindo a burocracia.
17. Princípio do Saneamento
Permite a correção de irregularidades na matrícula, garantindo maior segurança jurídica.
Como o Registro de Imóveis Pode Ser Cobrado no ENAC?
A abordagem do Registro de Imóveis no ENAC pode acontecer de várias formas. Os candidatos podem, por exemplo, encontrar perguntas que exigem a compreensão dos princípios dessa disciplina, sua fundamentação legal e sua aplicabilidade no dia a dia dos cartórios.
Além disso, também podem ser apresentados casos hipotéticos, nos quais o candidato precisa indicar o procedimento correto para regularizar determinada situação registral. Por isso, conhecer a legislação a fundo é essencial para ir bem no ENAC.
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O Registro de Imóveis é um tema fundamental no ENAC, exigindo dos candidatos um conhecimento aprofundado sobre seus princípios, regras e aplicações práticas. Estudar com método, utilizando a legislação, questões anteriores e materiais especializados, aumenta significativamente as chances de sucesso no exame.
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